30. Januar 2026

Der Einkommensinvestor: Office Properties Income Trust

Die Chronik eines vermeidbaren Untergangs – Lehren für Investoren

von Luis Pazos

Der Office Properties Income Trust ist bankrott! Was sich im September schon abzeichnete, ist seit dem 30. Oktober offiziell: Der milliardenschwere Real Estate Investment Trust (REIT) hat Insolvenz nach Chapter 11 beantragt, nachdem er fällige Zinszahlungen nicht mehr leisten konnte. Die Ratingagentur S&P stufte die Bonität folgerichtig auf „D“ wie Default herab – Zahlungsausfall. Dabei handelt es sich keineswegs um eine kleine Klitsche, sondern um einen einst grundsoliden REIT mit staatlichen Mietern, stabilen Einnahmen und konservativer Bilanz. Das Unternehmen galt vielen Anlegern über Jahre hinweg als Musterbeispiel für defensive Immobilieninvestments. Umso drängender stellt sich die Frage: Wie konnte ein Unternehmen auf so verlässlichen Fundamenten derart entgleisen?

Der Trust wurde 2009 gegründet – inmitten der Trümmer der Finanzkrise, als selbst solide Büroimmobilien mit Mietern aus dem öffentlichen Sektor zu Spottpreisen zu haben waren. Unter dem ursprünglichen Namen Government Properties Income Trust verfolgte das Management ein schlichtes, aber lukratives Modell mit behördlichen Langfristmietern, hoher Auslastung und niedriger Verschuldung. Ein Blick in meine alten Unterlagen zeigt, wie solide das Unternehmen damals aufgestellt war: Die Verschuldungsquote lag bei 33 Prozent, die Mieteinnahmen waren zwölfmal so hoch wie die Zinslast, und der Cashflow wuchs stetig. Es hätte eine jener langweiligen Erfolgsgeschichten werden können – von der besten Sorte für langfristige Anleger, die lieber auf Berechenbarkeit als auf Spekulation setzen. Offenbar war sie zu langweilig.

Denn im Laufe der 2010er Jahre verlockten die ultrabilligen Kredite das Management dazu, mehr Rendite aus dem Bestand zu kitzeln. So wurde die Bonität zunehmend ausgereizt, um Fremdkapital zu extrem niedrigen Zinsen aufzunehmen und das Portfolio aggressiv zu vergrößern. Da es an geeigneten Immobilien im Kerngeschäft mangelte, weitete der Trust seine Strategie aus – weg vom sicheren öffentlichen Sektor, hin zu spekulativeren Bürogebäuden im gewerblichen Segment. Für mich war der klare Strategiewechsel der Zeitpunkt, meine Anteile zu verkaufen. Rückblickend eine kluge Entscheidung.

2018 folgte dann die Fusion mit dem Select Income REIT. Aus dem Government Properties Income Trust wurde der Office Properties Income Trust – ein Name, der die neue Ausrichtung unmissverständlich widerspiegelte. Der Schuldenberg wuchs auf 2,4 Milliarden US-Dollar, größtenteils kurzfristig finanziert und ohne wirtschaftlich zweckmäßige Staffelung der Fälligkeiten. Das Management wollte die Zinskosten minimieren und nahm dafür ein zunehmend fragileres Risikoprofil in Kauf. Der Einbruch des US-Büromarkts ab 2020 markierte schließlich den Wendepunkt. Die landesweite Leerstandsquote verdoppelte sich bis 2024 auf rund 20 Prozent – der höchste Stand seit Jahrzehnten. Der Trust rutschte auf eine Flächenauslastung von nur noch 77,5 Prozent ab. Die hochgehebelte Konstruktion war nicht mehr tragfähig. Als die ersten Zinszahlungen ausfielen, war klar: Die Rechnung für die jahrelange Expansionsstrategie wurde nun unausweichlich präsentiert.

Aktuell versucht der REIT, sich unter dem Schutz des US-Insolvenzrechts zu restrukturieren. Ein Teil der Schulden soll in Eigenkapital umgewandelt, Immobilien verkauft und die Gesamtverschuldung auf etwa 1,3 Milliarden US-Dollar reduziert werden. Für den 1. Dezember ist eine Gläubigerversammlung geplant, und am 3. Dezember entscheidet das Insolvenzgericht über die Vermögensverkäufe. Die Aktie wurde bereits vom Handel genommen, und für viele Anleger wird der Ausgang wohl kaum erfreulich sein – zu tief dürfte der strukturelle Schaden sitzen.

Die Geschichte des Trusts zeigt eindrucksvoll, wie schnell selbst konservative Investments riskant werden können. Die Frage ist: Wie verhindern wir, dass unser innerer Trustmanager denselben Fehler macht? Denn nur allzu oft neigen wir zu Übermut, wenn die Rahmenbedingungen vermeintlich ideal sind. Kurzfristige Erfolge befördern blinde Flecken, wecken den Spieltrieb und führen zur Aufgabe des ursprünglichen Rendite-Risiko-Profils – und nicht selten zur Depot-Pleite. Die Quintessenz ist unbequem, gerade in guten Zeiten: Amateure jagen der Rendite nach, Profis managen das Risiko.

Information

Diesen Artikel finden Sie gedruckt zusammen mit vielen exklusiv nur dort publizierten Beiträgen in der am 22. Dezember erscheinenden Jan.-Feb.-Ausgabe eigentümlich frei Nr. 259.

Anzeigen

Kommentare